不動産の豆知識！知ってトクするら！第9回目は「さ行－す・せ」編！

～不動産の豆知識！知ってトクするら！「さ行－す・せ」編～フクダコーポレーション

「す」

水道負担金

分譲地や分譲住宅、別荘地などで、上下水道本管から水道管を引くためにかかる費用。

水道の利用申込みの際に、水道局に納付しなければならない。
水道加入申込金や給水分担金ともいう。
すでに引き込まれている場合でも、購入時に割り当てられることがある。
 
 
もう一個「す」

数寄屋造り（すきやづくり）

書院造りのように形式にとらわれず、自由にデザインした和風建築のこと。
 
 
もう一個「す」

スケルトン

スケルトンとは、いわゆる骨組みのこと。

マンションの場合には、内装工事などを施す前の状態をさす。
したがって、スケルトン販売では、マンションを購入した人が、別途で、内装工事などを調達する。
そのため、間取りや仕上げなどを自由に設計できるメリットがある。
 
 
もう一個「す」

ステカン業者

主に路面の店を持たず、建築業者を廻り公開前の建売情報をつかみ、その現場近くに大量の捨て看板を貼り付け、その反響で営業している不動産業者。
 
 
もう一個「す」

隅切り（すみきり）

道路と道路が交差する部分の敷地の角を切り取り、道路に提供することで車や自転車、人などの交通安全を図り、車両の転回を容易にさせるもの。
 
 
「せ」

制限能力者

旧無能力者制度。

成12年４月１日から法改正が施行されている。
単独で法律行為ができない者の事を言い、制限無能力者には以下がある。
成年被後見人・被保佐人・被補助人・未成年者。
 
 
もう一個「せ」

政令指定都市

地方自治法により、人口５０万人以上の政令で指定された市のこと。

指定された市は、都道府県に準じた行政事務を行なうことができ、通常は都道府県への届等も市役所に出せばよいことになる。
現在、札幌・仙台・さいたま・千葉・川崎・横浜・名古屋・京都・大阪・神戸・広島・福岡・北九州の１３市。
 
 
もう一個「せ」

接道義務

都市計画区域内において、建築物の敷地が建基法上の道路(自動車専用道路を除く)に2m以上接しなければならないことをいう。

建築物およびその敷地の利用の便宜、避難・消防活動の確保等を図るため、道路のないところに建築物が立ち並ぶのを防止することを目的としている。

なお、大規模な建築物や多量の物資の出入りを伴う建築物などについては、その用途または規模の特殊性に応じ、避難または通行の安全の目的を達成するため、地方公共団体は、条例で敷地と道路の関係について必要な制限を付加することができることとされている(建基法43条)。
 
 
もう一個「せ」

セットバック

都市計画区域内において建築物を建築するさい、建築物を、建基法の規定により道路の境界線から一定の距離を後退させることをいう。

具体的には前面道路がいわゆる2項道路(4m未満の道路)である宅地に建築物を建築する場合は、その建築物を道路の中心線から2m(ただし、道路の反対側がガケまたは川などの場合は、そのガケ等の側の道路の境界線から水平に4m)以上後退(セットバック)されなければならない(建基法42条2項)。

壁面線が指定されている道路に面している宅地に建築物を建築する場合は、当該壁面線まで建築物を後退(セットバック)させなければならない(建基法47条)。
道路斜線制限により中高層建築物の一部を後退させる(セットバック)(建基法56条1項1号)場合の3通りがある。
 
 
もう一個「せ」

セトリング

ログハウスで、ログ材である丸太の収縮によって、壁の高さが徐々に低くなる現象。

天然のログ材は乾燥をしてゆくに従い収縮する。
また、積み上げられたログ材自らの荷重によって圧縮されていくため。
ログハウスの設計は、窓やドアなどの開口部は高さの変化に対応できるように設計されている。
例えば、窓枠やドア枠の上にセトリング・スペースという遊びを設け、そこにウレタンなどの断熱材を詰め、この現象に対応する。
 
 
もう一個「せ」

先行登記

不動産取引においては、所有権移転登記の申請手続きおよび目的物の引渡しという売主の債務と、売買代金の支払いという買主の債務とは同時履行の関係にあるのが原則である(民法533条)が、金融機関が買主に融資する場合は担保を確保するため売主が最終代金を受け取る前に目的物の所有権移転登記等を金融機関から求められることがあり、これを実務界では先行登記と呼んでいる。

なお、先行登記に伴う売主のリスクを回避するため、実務上、売主に借入金の受領権限を与える措置がとられる。
 
 
もう一個「せ」

専属専任媒介契約

媒介契約の一類型で、専任媒介契約に自己発見取引の禁止の特約（依頼者は、媒介を依頼した宅建業者が探索した相手方以外の者と、売買または交換の契約を締結することができない旨の特約）を付した契約である。

専属専任媒介契約を締結した業者は、
（１）媒介契約の有効期間を３ヶ月以内とすること
（２）１週間に１回以上業務の処理状況について報告すること
（３）媒介契約の締結日から５日以内に指定流通機構に当該物件に関する情報を登録すること
（４）成約に向けて積極的に努力すること
などが義務づけられている。
要するに
「この家を売って欲しい。ただし、貴社以外には依頼しません。」
 
 
もう一個「せ」

専任媒介契約

依頼者が他の宅建業者に重ねて媒介や代理を依頼することを禁止するもので、媒介契約の一類型。

専任媒介契約が締結されると、依頼者は他の業者への依頼が禁止されるが、自らが買主を探すことは制限されない。
宅建業法では
（１）依頼者の利益が損なわれることのないよう、専任媒介契約の期間は３か月を超えることができないこと、依頼者の申し出によりこれを更新するときも更新のときから３か月を超えないこと
（２）宅建業者は２週間に１回以上依頼者に業務の処理状況を報告すること
（３）媒介契約締結の日から7日以内に指定流通機構に当該物件に関する情報を登録することなどを義務づけている（同法34条の2）
（４）取引の相手方を積極的に見つける努力
要するに
「この家を売って欲しい。ただし、貴社以外には依頼しません。私自身も買主を探します。」
 
 
もう一個「せ」

千三屋（せんみつや）

本来は千のうち三つしか本当の事しか言わないひとの意。

ほらふき。
不動産取引が、千のうち三回しかまとまらない仲介業者。
 
 
もう一個「せ」

専有部分

マンションの独立した住戸として使用でき、所有者一人ひとりが単独で所有できる部分のこと。

オフィスビル等で、一棟の建物の中に独立した構造上区分された部分。
 
 
もう一個「せ」

専有面積

専有部分の面積。

専有面積には壁芯と内法（うちのり）の２つの表示方法があり、壁芯は隣の専有部分との間の壁の真中を囲んだ線で計算し、内法は専有部分の壁の内法で囲んだ線で計算する。
 
 
もう一個「せ」

専用使用権

分譲マンションにおいて、ある特定の区分所有者が排他的に使用できる権利。

バルコニーや専用庭に設定されている。
専用庭の一部が駐車場になっている場合や、店舗前面部分に多い。
該当区分所有権がある限り使えるのが一般的。
管理規約にて規定する。
専用使用権を消滅させるには管理規約の変更が必要である（４分の３の特別決議）が、該当の区分所有者の承諾が必要なため。
実質的に永久使用となる。
 
 
もう一個「せ」

専用庭

区分所有のマンションや賃貸物件で、１Ｆ居住者が専用で使用できる庭のこと。

区分所有の場合、庭部分も通路やバルコニーと同じく共有部分ではあるが、毎月使用料を払うことによって専用使用できる。
 
 
もう一個「せ」

絶対高さ制限

第一種および第二種低層住居専用地域で隣地斜線制限がない代わりに、建築物の高さに対する制限がある。

高さの限度は10ｍもしくは12ｍで各地域の都市計画によって決められる。
この制限には例外があり、高さ制限が10ｍの地域にある学校などの特定施設や、道路・公園などの空地が周囲にあり、良好な住環境を阻害するおそれがないと判断された敷地に対しては、各自治体に認められれば高さ制限を12ｍまで緩和される場合がある。
 
 
もう一個「せ」

ゼネコン

general contractorの略。
企画から設計、土木工事、建築まで一切を請け負う総合建設業者のこと。
 
 
以上「さ行－す・せ」編でした。

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